Для комплексного освоения целях жилищного строительства. Комплексное освоение территории - это что такое? Несколько слов вместо заключения

• Глава 4. Принятие решений об использовании земельных участков, иных объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена
• Статья 11. Порядок подготовки предложений об использовании земельных участков, иных объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, для жилищного строительства, для строительства объектов, предназначенных для производства строительных материалов, изделий, конструкций для целей жилищного строительства, создания парков, промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов и иного развития территорий
• Глава 5. Осуществление органами государственной власти субъектов Российской Федерации полномочий Российской Федерации по управлению и распоряжению земельными участками, иными объектами недвижимого имущества, находящимися в федеральной собственности
• Глава 6. Особенности прекращения прав на земельные участки, иные объекты недвижимого имущества, находящиеся в федеральной собственности, а также государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на такие земельные участки, иные объекты недвижимого имущества и земельные участки единого института развития в жилищной сфере, иные объекты недвижимого имущества единого института развития в жилищной сфере
• Статья 16. Особенности государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на земельные участки, иные объекты недвижимого имущества, находящиеся в федеральной собственности, земельные участки из земель, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки единого института развития, иные объекты недвижимого имущества единого института развития
• Статья 16.1. Особенности продажи земельных участков единого института развития, передачи земельных участков единого института развития в аренду или безвозмездное пользование по результатам аукционов на право заключения соответствующих договоров, особенности заключения единым институтом развития договоров о комплексном освоении территории, особенности отказа от договоров (исполнения договоров) аренды земельных участков единого института развития
• Статья 16.2. Особенности подготовки документации по планировке территории в отношении земельных участков единого института развития, предоставленных для комплексного освоения территории, комплексного развития территории, и образования земельных участков из земельных участков единого института развития
• Статья 16.6. Особенности заключения по результатам аукционов договоров безвозмездного пользования земельными участками единого института развития для строительства стандартного жилья, договоров безвозмездного пользования земельными участками единого института развития для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе строительство такого жилья
• Статья 16.6-1. Особенности заключения по результатам аукционов договоров аренды земельных участков единого института развития для строительства в минимально требуемом объеме стандартного жилья, для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматриваются в том числе строительство в минимально требуемом объеме стандартного жилья и иное жилищное строительство

Статья 30.2. Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

1. Земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

2. Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 10 настоящей статьи.

3. Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса.

4. Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право, предусмотренное пунктом 9 статьи 22 настоящего Кодекса, независимо от срока договора аренды такого земельного участка. При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению указанных в пункте 3 настоящей статьи требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду либо, если указанные земельные участки образованы из предусмотренного пунктом 10 настоящей статьи земельного участка, в аренду. В случае, если указанные земельные участки образованы из предусмотренного пунктом 10 настоящей статьи земельного участка, размер арендной платы за образованные земельные участки определяется в размере земельного налога, установленного законодательством Российской Федерации за соответствующие земельные участки. В случае изменения размера ставки земельного налога размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке.

6. Собственник или арендатор указанных в пункте 5 настоящей статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан выполнить требования, предусмотренные настоящего Кодекса.

7. При обороте указанных в пункте 5 настоящей статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению требований, предусмотренных подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса.

9. В случае неисполнения обязанностей, указанных в пунктах 3 , , и настоящей статьи, а также в случае ненадлежащего их исполнения взимается неустойка в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения таких обязанностей, от размера арендной платы или размера земельного налога за каждый день просрочки, если договором не предусмотрено иное.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 224-ФЗ статья 30.2 настоящего Кодекса дополнена пунктом 10

10. Земельный участок из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса юридическому лицу, заключившему договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, в аренду без проведения торгов и без предварительного согласования места размещения объекта. Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством Российской Федерации за соответствующий земельный участок. В случае изменения размера ставки земельного налога размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке.

А.П. Анисимов ,

Ведущий научный сотрудник НИИ современного права

Волгоградской академии государственной службы,

доктор юридических наук

Одной из принципиальных новелл земельного законодательства последних лет является установление обязательности предоставления земельных участков для жилищного строительства на торгах, и, в том числе, появление новой процедуры, связанной с предоставлением земельных участков в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При этом примечательно, что последняя проблематика практически ни разу не попадала в сферу внимания ученых-юристов, хотя ее значение трудно переоценить.

Для начала, попробуем выявить юридическую природу рассматриваемой процедуры, то есть ее правовые особенности и юридически значимые свойства как правового явления.

Существует три принципиально разных стратегии застройки населенных пунктов. Во-первых, это так называемая «точечная застройка», когда в границах застроенной территории должностными лицами местных органов архитектуры и градостроительства выявляются «относительно свободные» участки (занятые, например, детскими площадками), которые предоставляются под строительство многоквартирных жилых или общественно-деловых зданий. Ее преимущества для строительных компаний очевидны хотя бы потому, что такое строительство осуществляется на уже существующих инженерных коммуникациях и позволяет экономить затраты на возведение объекта недвижимости. Основания и порядок предоставления земельных участков под такое строительство регламентируются ст.ст.30.1 и 38.1 ЗК РФ.

Данный вид застройки нередко вызывает массовое недовольство местных жителей и влечет многомесячные судебные споры, а также провоцирует образование очагов социальной напряженности. Вот всего лишь один пример. В октябре 2007 г. в г. Москве состоялась акция протеста из-за строительства во дворе дома № 41 по Чертановской улице нового жилого комплекса «Галактика». По данным местных жителей, в их дворе предполагается построить три высотки, трехэтажный офис и гараж на 330 машин. Ранее на этом месте, по словам жильцов, должны были построить детский сад. В результате акции в милицию было доставлено около 30 человек.

Данная проблема часто эксплуатируется политическими партиями. Так, партия «Яблоко» 12 октября 2007 г. проводила акцию против «уплотнительной» застройки в городе Екатеринбурге, а 13-14 октября провела в городе Перми двухдневный форум с общественными организациями на тему «Организация гражданского протеста против уплотнительной застройки».

Определенным результатом общественного недовольства можно считать публичные заявления некоторых должностных лиц о прекращении точечной застройки в ряде субъектов РФ. Например, такое заявление сделал и.о. мэра г. Томска, а в г. Москве в октябре 2007 г. специальная межведомственная комиссия по «точечной» застройке отменила строительство 10 зданий.

Во-вторых, это предоставление земельного участка для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен такой договор, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду (п.2.1 ст.30 ЗК РФ). Данная процедура призвана оптимизировать характер застройки населенного пункта. Согласно п.3 ст.46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрадК РФ), решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу или многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

В-третьих, предоставление земельного участка в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Норма-дефиниция, определяющая, что следует понимать под «комплексным освоением земельного участка для жилищного строительства» отсутствует как Земельном кодексе РФ (далее - ЗК РФ), так и в ГрадК РФ и иных федеральных законах. Тем не менее, как следует из ст.30.2 ЗК РФ, данная процедура предполагает:

а) подготовку будущим застройщиком (юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем) документации по планировке территории. Согласно ч.1 ст.41 ГрадК РФ, подготовка такой документации осуществляется в целях обеспечения , выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов. Следовательно, предполагается предоставление арендатору крупного земельного массива (квартал, микрорайон и т.д.) для комплексного освоения (проще говоря - для строительства «спального района» со всеми объектами соцкультбыта и инфраструктурой). Таким образом, наряду с иными преимуществами, орган местного самоуправления экономит и финансовые средства на разработку документации по планировке территории.

До 30 декабря 2007 г. участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлялся лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий:

Соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью.

Таков общий порядок предоставления земельных участков в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Какова же реализация этой процедуры на практике? Не претендуя на исчерпывающий анализ данной проблемы, продемонстрируем несколько тенденций.

Во-первых, следует отметить успешную реализацию данной процедуры в муниципальных образованиях ряда субъектов РФ. Так, в городе Новосибирске в рамках процедуры предоставления территорий для комплексного освоения в целях жилищного строительства сформировали и выставили на торги земельный участок на ул. Петухова в Кировском районе (площадью 26,4 га) с начальной ценой 114,2 млн. руб. Когда 30 января 2007 г. аукцион по этой площадке состоялся, за право ее аренды под комплексное строительство было выручено 294,2 млн. руб. Впоследствии к торгам подготовили еще два участка для комплексного жилищного строительства в микрорайоне Затон и на Южно-Чемском ж/м.

В городе Волгограде только в декабре 2007 г. было запланировано и проведено два аукциона по предоставлению земельных участков в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Постановлением Правительства г. Санкт-Петербурга в феврале 2006 г. был установлен порядок предоставления земельных участков для комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства. В итоге в 2006 г. по итогам торгов предоставлен 41 земельный участок площадью более 500 га с планируемым объемом ввода жилья порядка 4 млн. 100 тыс. кв. м. В первом полугодии 2007 г. на торгах предоставлено 8 земельных участков площадью около 800 га под комплексное освоение территорий.

Таким образом, следует сделать вывод о том, что данная процедура уже заняла свое достойное место среди иных вариантов предоставления земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов, хотя ее применение в различных субъектах РФ и даже муниципальных образований одного субъекта РФ далеко не равномерно.

Во-вторых, следует отметить попытки должностных лиц органов местного самоуправления ряда муниципальных образований игнорировать нормы ЗК РФ об обязательности проведения торгов при предоставлении земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства, а также принимать решения за рамками своей компетенции.

Показателем первого варианта нарушений является направление Челябинской областной прокуратурой в арбитражный суд 24 заявлений с требованием признать незаконными постановления мэрии о предоставлении земельных участков челябинским строительным компаниям. По мнению прокуратуры, администрация нарушила федеральное законодательство, предоставив земельные участки без проведения аукциона.

В частности, в результате прокурорской проверки было установлено, что в период с марта по сентябрь 2005 г. администрацией выделено 97 земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, при этом 90 участков в микрорайонах № 5, 17, 27, 29, 33, 34, 34-а выделено в сентябре 2005 г. По мнению прокуратуры, все эти решения являлись незаконными и подлежат отмене, поскольку согласно ЗК РФ предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства должно осуществляться только на аукционе. Однако без его проведения постановлением главы Челябинска строительная компания «Артель-С» получила в аренду более 23 гектаров земли сроком на пять лет для жилищного строительства в 29-ом микрорайоне в Калининском районе Челябинска.

По мнению прокуратуры, данный участок не мог быть предоставлен физическому или юридическому лицу без проведения торгов. Более того, такое незаконное постановление мэра нарушает интересы города, а также других строительных компаний, так как ставит компанию «Артель-С» в неравное преимущественное положение по отношению к других строителям. Аналогичные претензии представитель прокуратуры предъявил и к другим постановлениям мэра, касающимся выделения земли целому ряду компаний, в том числе «Корпорация «Стальконструкция», «Компания Роспром», «Памир».

В ряде случаев были также нарушены требования ЗК РФ, согласно которым органы местного самоуправления в обязательном порядке должны уведомлять население о предстоящем предоставлении земельного участка. По некоторым участкам, таким, как участок на пересечении улицы Цвиллинга и переулка Красный, участков в микрорайонах № 29, № 27, публикации в средствах массовой информации не производились.

Примером второго варианта злоупотреблений местных чиновников является ситуация в Калужской области. Так, решением Арбитражного суда Калужской области удовлетворены исковые требования заместителя прокурора области о признании недействительными торгов и договора продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. Прокуратурой было установлено, что на основании постановления главы муниципального образования городского поселения «Город Кременки» Жуковского района (Калужская область) был подготовлен и проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях многоэтажного жилищного строительства. По итогам торгов между администрацией муниципального образования и ООО «Блюз» в августе 2006 г. был заключен договор купли-продажи.

Между тем, Федеральным законом от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса РФ» предусмотрено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. Поскольку распоряжение спорным земельным участком не входило в компетенцию городского поселения, Арбитражный суд Калужской области признал требования прокуратуры обоснованными и удовлетворил заявленный иск в полном объеме. Решение суда не было обжаловано и вступило в законную силу. Так своевременно принятые меры прокурорского реагирования предотвратили многоквартирное строительство на незаконно отведенном земельном участке.

Таким образом, следует сделать вывод о том, что в Российской Федерации происходит постепенное (хоть и не всегда равномерное и последовательное) формирование новой системы предоставления земельных участков для жилищного строительства, в том числе для комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства.

На наш взгляд, необходимо нормативно закрепить следующее определение данной процедуры:

«комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства – это деятельность застройщика по возведению жилых и иных объектов недвижимости, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, иного обустройства земельного участка, предоставленного ему в аренду из государственных или муниципальных земель, сопровождаемая разработкой градостроительной документации по планировке территории».

Дальнейшее развитие названной процедуры позволит окончательно отказаться от осуществления предварительного согласования места размещения объекта как процесса закрытого от постороннего глаза и создающего благоприятную почву для коррупции.

Существует ряд законодательных гарантий такого поступательного движения, заключающихся в обязательности разработки органами местного самоуправления градостроительной документации, наличие которой является главным условием публичности и прозрачности предоставления земельных участков на торгах для жилищного строительства. В земельном и градостроительном законодательстве неоднократно упоминаются весьма жесткие экономические последствия для тех публично-правовых образований и уровней власти, которые будут пытаться саботировать сроки, процедуры и иные требования ГрадК РФ. Типичным примером тут является запрет на предоставление земельных участков из государственной или муниципальной собственности для строительства с 1 января 2010 г. при отсутствии правил землепользования и застройки, 12

Данное правило не распространяется на земельные участки, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, а также на земельные участки, предоставляемые в соответствии с документами территориального планирования Российской Федерации и документами территориального планирования субъектов Российской Федерации.

ГК «ГОРИЗОНТ» участвует в комплексном освоении земельных участков (КОТ) любой площади путём строительства, реконструкции или капитального ремонта инженерных коммуникаций, объектов инженерной и дорожной инфраструктуры в рамках (EPC, EPCM, «под ключ») контрактов. Этому способствуют сложившиеся партнёрские отношения с крупными девелоперскими компаниями, такими как ГК «МОРТОН», ЗАО «НДК», а так же сотрудничество с генерирующими и сетевыми компаниями. Силами производственных подразделений ГК «ГОРИЗОНТ» освоен весь спектр имеющихся в мировой практике технологий освоения подземного пространства в части прокладки электрокабельного хозяйства, трубопроводов и строительства тоннелей различных диаметров.

В действующем законодательстве отсутствует четкое определение проектов КОТ, а из-за этого отсутствует и регулирование вопроса (в ЗК РФ используется понятие "комплексное освоение земельных участков для жилищного строительства", но только в целях регулирования особого порядка предоставления земельных участков). Соответственно нормативно не закреплены ключевые характеристики проектов КОТ и не разграничены зоны ответственности частного бизнеса и государства.

История комплексного освоения территорий (КОТ) началась в 2007 году с постановления правительства РФ №265 «Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства». Под это определение попали проекты, включающие «помимо строительства жилых домов строительство объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры за счет средств различных источников финансирования». В частности, такой проект должен предусматривать объем жилищного строительства не менее 1 млн. кв. м, срок реализации не больше 10 лет. Всю территорию комплексной застройки необходимо консолидировать в одних руках. По всей стране было отобрано 22 проекта из 17 регионов, при реализации которых планировалось отработать механизм государственно-частного партнерства. Половина из них получила помощь в подведении коммунальной инфраструктуры, семь проектов обеспечили автомобильными дорогами. Планировалось, что в результате реализации программы до 2025 года будет застроено порядка 19 тыс. га, общая площадь жилой застройки составит 60 млн кв.м. Предполагаемый объем затрат оценивался в 1,8 трлн руб. Наступивший экономический кризис скорректировал эти планы. Если в 2007 году по стране реализовывалось 180 основных проектов и 22 экспериментальных, то в 2009 - всего 56.

Сложность таких проектов, заключается в их долгосрочности, необходимости значительного объема инвестиций на старте проекта и большой зависимости от поддержки региональных и местных властей, у которых не всегда есть для этого возможность.

Российские проекты не всегда учитывали специфику текущего использования и перспективы будущего использования соседних участков, чему способствовали отсутствие актуализированных генеральных планов и правил землепользования и застройки. Часто проекты разрабатывали без учета текущей ситуации с инженерной и транспортной инфраструктурой. Это приводило к конфликтам с генерирующими и сетевыми компаниями, которые не хотели расширять мощности или подключать район к теплотрассе, к пробкам на автотранспортных магистралях, на расширение которых в бюджете деньги не были запланированы.

Проекты КОТ выгодны и застройщику, и власти - фактически за счет бизнеса муниципалитет решает вопросы подведения сетей, которыми застройщик обязан обеспечить территорию застройки и передать на баланс муниципальным структурам.

Сегодня, проектами комплексного освоения территории общепринято считать крупномасштабные проекты площадью 50–100 га, застройка которых предполагает развитие многофункциональной среды. И такой вид проектов в сфере недвижимости приобретает все большую популярность в связи с тем, что реализация точеных объектов не позволяет создать необходимый уровень городской среды, который сегодня становится востребованным современными жителями городов. Кроме того, органы государственной власти, заинтересованные в комплексном развитии обширных городских пространств, зачастую более лояльны и склонны к содействию в реализации подобных проектов, в связи с чем в самое ближайшее время стоит ожидать появления еще большего количества решений КОТ на территории России, и это однозначно очень положительный момент в развитии рынка недвижимости.

Развитие застроенных площадок аналитики называют высшей степенью профессионализма работы с территорией. Для увеличения объема застройки требуется решить вопросы по увеличению мощностей и пропускной способности инженерных, транспортных коммуникаций.

ГК «ГОРИЗОНТ» активно участвует совместно с девелоперскими компаниями в решении вопросов с инженерными коммуникациями по увеличению мощностей и пропускной способности инженерных, транспортных коммуникаций.

Рынок новостроек предлагает большой выбор объектов недвижимости, из которых покупатель может выбрать подходящий для себя вариант, ориентируясь на финансовые возможности и другие характеристики строительства. Новой тенденцией является комплексное освоение территории. Эта модель застройки считается максимально эффективной, экономически выгодной и оправданной в условиях дефицита земель и загруженности коммунальных сетей мегаполисов. Так как данный термин относительно новый, то вызывает большой интерес со стороны потенциальных покупателей жилья. Сегодня мы поговорим о комплексном освоении и развитии территорий, а также обсудим перспективы данной категории жилищного строительства.

Расшифровываем аббревиатуру КОТ

Стоит иметь в виду, когда мы говорим о комплексном освоении территории, - это то определение, в которое входит в целый ряд понятий, входящих в систему деятельности по освоению территорий. Данный вопрос мы всего лишь слегка затронем в этой статье, ведь больше всего нас все же интересует аббревиатура КОТ.

Итак, комплексное освоение территорий - это проекты застройки земель, подразумевающие масштабное строительство жилых комплексов общей площадью не менее ста тысяч квадратов. Обычно в подобный комплекс входит несколько многоквартирных домов, объединенных единым архитектурным планом и дизайном. Также они находятся в схожей ценовой категории. Специалисты говорят, что чаще всего комплексное освоение территорий - это жилье эконом- и комфорт-класса, рассчитанное на массового покупателя со средним уровнем достатка.

Стоит заметить, что данная модель застройки включает в себя всю сопутствующую инфраструктуру, которая возводится силами строительной организации. В большинстве случаев в результате возникают крупные микрорайоны, расположенные на окраине густонаселенных городов и обладающие даже собственными коммунальными сетями.

Немного истории

Впервые о КОТ заговорили приблизительно десять лет назад. Тогда правительством РФ был выпущен документ, где указывались некоторые требования к проектам комплексного освоения территорий. В первую очередь обозначалась обязанность застройщика ввести в эксплуатацию объекты инфраструктуры, включающие социальные объекты и инженерные сети. Также КОТ подразумевает и строительство транспортных развязок, причем бюджетные средства в подобной деятельности не должны использоваться. Все расходы ложатся на плечи застройщика и инвесторов, которых он сможет привлечь на проект.

Интересно, что на сегодняшний день попасть в разряд комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства смогли не более десяти проектов. Многие из претендентов не добились соответствия всем предъявленным условиям и на сегодняшний день только планируют приступить к деятельности по КОТ.

Стоит заметить, что еще в советские времена принцип комплексной застройки очень активно использовался. Особенно это было актуально в тридцатые годы прошлого века. Тогда на пустырях возводились целые микрорайоны, а порой и города. Однако цели, преследуемые тогда и сейчас, существенно разнятся. В Советском Союзе главной задачей было строительство большего количества квадратных метров. Поэтому целые микрорайоны получались одноликими и серыми. Современный подход как раз основан на качественном освоении пространства. Многие застройщики утверждают, что они продают не столько квартиры, сколько определенный образ жизни. А за это покупатель как раз готов платить практически любые деньги.

Причины популярности комплексного строительства

Земельные участки для комплексного освоения территорий сейчас пользуются большим спросом, и это немудрено. Ведь с каждым годом в городах остается все меньше свободных земель, которые можно было бы использовать в качестве места для новостроек. Если ранее в мегаполисах можно было выстроить несколько домов практически в центре и присоединить их к уже имеющимся городским коммуникациям, то сейчас сделать это уже невозможно. Поэтому застройщикам приходится рассматривать территории на окраине и разрабатывать для своих новостроек интересные концепции. По итогу покупатель получает необычный проект с развитой инфраструктурой и множеством преимуществ.

Не стоит упускать из виду и себестоимость строительства. Как правило, чем масштабнее проект реализует застройщик, тем дешевле он ему обходится. Поэтому даже с учетом необходимости обустраивать все близлежащие к новостройкам территории, он получает существенную прибыль. К тому же имеет возможность заинтересовывать покупателя всевозможными скидками, акциями, снижающими первоначально заявленную стоимость жилья на десять-тридцать процентов. Подобный подход не может не подкупать будущих собственников квартир.

Большинство покупателей, которым уже посчастливилось стать владельцами жилья в подобных проектах, с большим восторгом рассказывают о них друзьям и знакомым, что подогревает интерес к КОТ. В первую очередь их подкупает современное оснащение жилищных комплексов. Обычно в них входит видеонаблюдение, спортивные и детские площадки, тщательно продуманные парковые зоны и переходы через проезжую часть. Сами строения тоже выглядят стильно и по-современному. Порой район, который входил в комплексное освоение земель, напоминает маленький кусочек Европы своей красотой и необычным дизайном.

Преимущества КОТ для городов и муниципалитетов

Здесь выгода для местных властей также очевидна. Они не являются инвесторами, когда речь заходит об инженерных сетях или инфраструктуре. Подобные моменты всегда оговариваются в договоре о комплексном освоении территории, поэтому городу необходимо просто наблюдать за ходом строительства и потом принять готовые объекты на баланс.

Сейчас уже не единожды велась речь о коллективном освоении территорий несколькими застройщиками. В таком случае они вполне могут в дальнейшем являться и управляющей компанией, осуществляющей руководство котельными, электрическими сетями и другими инженерными объектами, возведенными и введенными в эксплуатацию ими же. Однако на сегодняшний момент законодательной базы под такой проект не существует. Однако это не означает, что в ней нет необходимости или она не появится в скором времени.

Минусы КОТ

Несмотря на то что мы уже перечислили множество явных преимуществ комплексного строительства, у него существуют и минусы, о которых сами покупатели часто забывают. В первую очередь это длительность проекта. Так как одновременно возводить весь микрорайон застройщик не может, то он вводит дома в эксплуатацию в несколько очередей. Когда речь идет о масштабных проектах, то это могут быть строения не только второй, но третьей и даже четвертой очереди. Данный нюанс необходимо учитывать, приобретая квартиру в подобном комплексе.

Также некоторые специалисты относят к минусам КОТ и возведение объектов инфраструктуры по остаточному принципу. Обычно все необходимое для комфортного проживания покупатели получают только после сдачи в эксплуатацию последнего дома. А это может занять и пять лет после заселения первых жильцов. Поэтому сегодня прорабатывается закон, который обяжет застройщиков параллельно домам возводить и инфраструктуру района.

Деятельность по комплексному освоению земель: общая характеристика

Мы уже упоминали в предыдущих разделах статьи о том, что комплексное и устойчивое развитие территорий имеет четыре формы, и КОТ является одной из них. Если не вдаваться в подробности, то их можно представить в следующем виде:

• развитие уже застроенных территорий;
• проекты по комплексному развитию земель, инициированные собственниками участков;
• проекты по комплексному развитию земель, инициированные муниципалитетом.

Стоит иметь в виду, что каждая из этих форм подразумевает кропотливую работу по разработке документации, проектированию будущих объектов и в дальнейшем обеспечению их жизнедеятельности.

Земельные участки под комплексную застройку: некоторые особенности

В последние годы выработался механизм предоставления участков под КОТ. Обычно территории выставляются на общие торги, но перед этим документы на них тщательно проверяются, ведь на участок не должны распространяться права третьих лиц. Принимать участие в торгах может любое юридическое лицо, однако после победы оно освобождено от необходимости публичных слушаний по межеванию или представлению документации по проекту. Сами застройщики считают такой вариант довольно удобным и экономически выгодным.

Стоит учитывать, что ранее строительные компании могли просто арендовать участки и придерживать их до определенной поры. Иногда они заключали договора субподряда, и земля, приобретенная под строительство парковки, к примеру, могла уйти под жилую застройку. Однако сегодня ситуация в корне изменилась, и комплексное освоение территорий в областях и регионах является узко направленной деятельностью. Участок, выделенный под подобную застройку, уже нельзя будет использовать иным образом.

Аренда земельных участков под КОТ

Если застройщик планирует воплотить в жизнь КОТ, то ему в любом случае необходимо выиграть аукцион. Без этого у него не будет права на заключение договора аренды для комплексного освоения территорий. Это правило закреплено на законодательном уровне.

Однако многих застройщиков интересует другой момент. Они хотят знать, можно ли уступать право аренды сторонним организациям. Под этой формулировкой многие понимают возможность продажи своего права. Здесь не может быть единого мнения. Фактически закон этого не запрещает, однако он сформулирован таким образом, что сделать подобную процедуру практически невозможно.

Ведь заключить договор о КОТ можно только путем победы в аукционе, а значит, организация должна полностью выполнить свои обязательства, указанные в бумагах. На практике застройщики столкнулись уже с большим количеством разных ситуаций, которые довольно сложно урегулировать с имеющейся правовой базой. Поэтому многие высказываются за принятие новых законов с учетом всех возможных ситуаций по аренде земель под КОТ.

Договор о комплексном освоении территорий

Этот документ считается важнейшим, когда мы говорим о подобных проектах. Для его подписания была разработана даже специальная законодательная база, где учитываются все его нюансы.

Мы приведем лишь некоторые моменты, отраженные в нем:

• застройщик обязан подготовить всю проектную документацию по КОТ, в которую не только входит планировка участка, но и отмечены все будущие объекты инфраструктуры;
• право подписания договора существует только у представителя госструктур и юридического лица, выигравшего торги;
• чаще в договоре отражена необходимость передачи всех инженерных сетей на баланс города в установленные рамками соглашения сроки;
• сроки действия документа и тому подобные пункты.

В целом можно сказать, что среди всех нюансов, связанных с КОТ, вопросы заключения договоров отработаны наилучшим образом.

Проблемы комплексного освоения земель

Хотелось бы сказать, что, несмотря на большой интерес к подобным застройкам, специалисты отмечают ряд проблем этих проектов, которые тормозят их реализацию.

В первую очередь это отсутствие законодательной базы. Об этом мы уже упоминали не единожды.

Также необходимо продумать и помощь на уровне государства, которая должна выражаться в привлечении инвесторов к подобным проектам. Ведь если учесть, что зачастую в КОТ входит еще и дорожное строительство, то нетрудно представить, как дорого это обходится застройщику. Некоторые просто не в состоянии потянуть такие масштабные проекты, хотя интерес к ним довольно высок.

Зачастую проблема КОТ заключается и в невозможности нескольких застройщиков договориться друг с другом. При создании консолидации они получили бы не только объединение своих усилий, но и смогли бы воплотить в жизнь более качественный проект, созданный в едином стиле.

Несколько слов вместо заключения

Конечно, система комплексного освоения территорий еще не выработана и на протяжении нескольких десятилетий будет совершенствоваться. Однако будущее строительства все же за этими масштабными и перспективными проектами.